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2015年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
2016年1月
2015年，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展新態(tài)勢(shì)，商品房投放和2014年基本持平，市場(chǎng)信心保持穩(wěn)定；市場(chǎng)銷售活躍，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，商品住房可售存量處于合理區(qū)間，去庫(kù)存政策初見(jiàn)成效；二手房交易活躍，改善性需求得到持續(xù)釋放。
一、2015年市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
2015年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成2000.2億元，同比增長(zhǎng)14.7%，投資額創(chuàng)歷史新高。
（二）商品房投放情況。2015年，全市商品房投放面積為2701.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.10%，商品住房投放面積為1980.16萬(wàn)平方米，同比下降6.05%。市區(qū)商品房投放1651.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.22%;其中商品住房投放1143.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.91%。
（三）商品房銷售情況。2015年，全市商品房銷售面積為2223.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.36%，商品住房銷售面積為1920.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.82%。市區(qū)商品房銷售1289.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.13%;其中商品住房銷售1078.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.16%。
（四）商品房?jī)r(jià)格情況。2015年，全市商品房銷售均價(jià)為7733元/平方米，同比上漲4.55%；其中，商品住房銷售均價(jià)為7359元/平方米，同比上漲11.11%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)9262元/平方米，同比增長(zhǎng)2.59%；其中商品住房銷售均價(jià)8857元/平方米，同比增長(zhǎng)10.49%。
（五）商品房累計(jì)可售情況。2015年，全市商品房累計(jì)可售面積為3115.12萬(wàn)平方米，其中商品住房累計(jì)可售面積為1478.6萬(wàn)平方米，消化周期9.2個(gè)月；市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為2003.8萬(wàn)平方米，其中商品住房累計(jì)可售面積為745.61萬(wàn)平方米，消化周期8.3個(gè)月，處于合理區(qū)間。
（六）二手房交易情況。2015年，全市二手房交易面積為643.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.72%；交易均價(jià)為7382元/平方米，同比增長(zhǎng)16.26%。市區(qū)二手房交易面積為535.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.28%；二手房均價(jià)8238元/平方米，同比增長(zhǎng)14.99%。
（七）房屋租賃管理情況。截止2015年年底，完成非住宅管理戶數(shù)14253戶，同比增長(zhǎng)17.3%；完成非住宅管理面積1087.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%；完成住宅管理戶數(shù)99802戶，同比增長(zhǎng)24.2%；完成住宅備案戶數(shù)66396戶，同比增長(zhǎng)4.7%。
（八）房屋抵押情況。2015年，市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1899.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.0%；完成抵押登記金額1135.98億元，同比增長(zhǎng)16.5%。
（九）保障性住房情況。2015年，鄭州市保障性安居工程已開(kāi)工建設(shè)118726套（含貨幣化安置2149套），目標(biāo)任務(wù)完成率為107.61%；已基本建成46028套，目標(biāo)任務(wù)完成率為110.17%，兩項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)均已超額完成。
二、2015年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
（一）商品房投放和銷售保持穩(wěn)中向上的趨勢(shì)
2015年在各項(xiàng)利好政策的引導(dǎo)下，剛性需求和改善性需求得到持續(xù)釋放，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)投放信心加強(qiáng)，投放穩(wěn)定基本持平，銷售保持活躍，同比增長(zhǎng)16.36%，月均銷售量分別為185萬(wàn)平方米，相比2014年月均（159萬(wàn)平方米）多銷售26萬(wàn)平方米。
（二）商品房建設(shè)品質(zhì)提升，住房信貸支付比例增加
在市場(chǎng)預(yù)期利好和銷量穩(wěn)定的雙重帶動(dòng)下，2015年度銷售形勢(shì)良好，商品房建設(shè)品質(zhì)提高，綠色建筑、全裝修房屋和環(huán)境配套優(yōu)良的高端住房供應(yīng)增加，5月份因高端樓盤(pán)集中簽約拉高均價(jià)，隨后幾個(gè)月出現(xiàn)回調(diào)，12月份因低價(jià)位樓盤(pán)簽約量較大呈窄幅波動(dòng)，全年整體價(jià)位微幅上漲，商品房銷售均價(jià)同比上漲4.55%；改善性需求得到持續(xù)集中釋放，120平方米以上住房銷售套數(shù)比例（28%）相較2014年提高5個(gè)百分點(diǎn)，反映商品房建設(shè)品質(zhì)提升；貸款支付比例（86%）較2014年提高10個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融行業(yè)的依賴性增強(qiáng)。
（三）商品房銷售和供給合理，去庫(kù)存化政策初現(xiàn)成果
2015年鄭州市供銷比為1.2：1，和2014年的1.4：1相比較，供求關(guān)系更趨于合理，截止2015年年底，全市商品住房去化周期9.2個(gè)月，比2014年底的10.7個(gè)月減少1.5個(gè)月，市區(qū)商品住房去化周期8.3個(gè)月，比2014年底的9.7個(gè)月減少1.4個(gè)月，處于合理區(qū)間，去庫(kù)存化初見(jiàn)成效。
（四）市場(chǎng)出現(xiàn)分化
2015年商品住宅銷售增速明顯，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的特點(diǎn)，非住宅銷售相較投放有所放緩，寫(xiě)字樓和商業(yè)的庫(kù)存相對(duì)較大，去化周期較長(zhǎng)，各商業(yè)集中區(qū)域因市場(chǎng)發(fā)展的成熟而不同，但整體相較2014年有所好轉(zhuǎn)。
（五）縣域發(fā)展各俱特色
縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加突出，新鄭市和滎陽(yáng)市市場(chǎng)成熟，投放和銷售比較活躍，全年商品住房銷售量為289.63萬(wàn)平方米和235.46萬(wàn)平方米，超出市內(nèi)各區(qū)和各縣市，縣域房地產(chǎn)發(fā)展更具理性，銷售和投放聯(lián)動(dòng)較好，庫(kù)存情況整體相對(duì)合理。
以網(wǎng)格化管理為載體，積極做好房屋租賃市場(chǎng)培育和服務(wù)，租賃聯(lián)合管理初見(jiàn)成效，完成住宅和非住宅管理戶數(shù)與2014年同期相比增長(zhǎng)較快。
三、2016年市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（一）市場(chǎng)持續(xù)保持保持持續(xù)發(fā)展
樓市寬松政策和金融寬松政策，將持續(xù)影響2016年市場(chǎng)，注重“人的城鎮(zhèn)化”和以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，將形成新的的住房需求，預(yù)計(jì)鄭州市2016年剛性需求依然強(qiáng)勁，改善性需求得到持續(xù)釋放，市場(chǎng)銷量保持穩(wěn)定，銷售對(duì)象多元化將促進(jìn)住房供應(yīng)的多元化，全裝修房屋供應(yīng)比例增加，裝修形式出現(xiàn)分化，高品質(zhì)的精裝房和滿足居住的簡(jiǎn)裝房各得其所。開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，推盤(pán)速度加快，項(xiàng)目定位更加合理，市場(chǎng)存量保持穩(wěn)定。通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，將有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。同品質(zhì)房屋價(jià)格對(duì)比將保持平穩(wěn)，在去庫(kù)存政策的引導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該響應(yīng)適度降低價(jià)格支持農(nóng)民工新市民購(gòu)房，同品質(zhì)房屋價(jià)格將適度下降，同時(shí)房屋品質(zhì)的提升將會(huì)帶動(dòng)網(wǎng)簽平均價(jià)適度上升，總體保持平穩(wěn)。隨著新購(gòu)房群體支付能力的不足，降低首付款的金融創(chuàng)新需量力而行，慎重選擇，防控風(fēng)險(xiǎn)。
（二）去庫(kù)存仍是2016年市場(chǎng)的主調(diào)
由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款難度較大，整體資金仍然偏緊，企業(yè)之間的合并重組增加，市場(chǎng)分化明顯，購(gòu)房群眾更加理性，對(duì)去庫(kù)存政策的響應(yīng)狀況成為形成項(xiàng)目分化的重要因素，個(gè)別商品樓盤(pán)對(duì)去庫(kù)存應(yīng)對(duì)措施不力或因項(xiàng)目自身原因，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象的機(jī)率增大；市場(chǎng)上非住宅庫(kù)存需要調(diào)查存量組成結(jié)構(gòu)，順應(yīng)發(fā)展形勢(shì)，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)持有租賃，培育區(qū)域市場(chǎng)，以發(fā)展帶動(dòng)銷售。住宅存量預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，供求基本平衡，消化周期雖處于合理區(qū)間，但是隨著近年來(lái)大棚戶區(qū)改造拆遷安置房建成投用，需要統(tǒng)籌商品房、保障房、安置房存量資源，推行新棚戶區(qū)改造安置貨幣化等舉措，去庫(kù)存仍然是應(yīng)該關(guān)注的市場(chǎng)主調(diào)。
（三）購(gòu)租并舉，著力發(fā)展租賃市場(chǎng)
隨著鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)向供需平衡的平衡市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化，大棚戶區(qū)改造拆遷形成集體租賃房屋的供應(yīng)減少，需要鼓勵(lì)自然人和各類專業(yè)機(jī)構(gòu)，利用空置商品房、安置房，成為租賃房源的提供者，緩解租賃房源的緊張局面，容納更多的創(chuàng)業(yè)者在鄭州發(fā)展。支持發(fā)展以住房租賃業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，拉開(kāi)鄭州市購(gòu)租并舉的房地產(chǎn)全面發(fā)展新局面。
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